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    張曉黎律師

    CCTV《律師說》嘉賓

    北京天霜律師事務所副主任,婚姻房產業務部主任。
    執業十余年,所辦理案件滿意率高。

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    辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高
    在線咨詢

    買房子要注意什么

    買房子要注意什么 買房是我們很多人都要做的,特別是城市居民,如果想要再一座城市立足,一定少不了的是自己的房子,雖然現在的房價飛漲,但是還是有許多人需要買房,那么在買房的時候我們應該注意什么才能避免被坑騙呢?在買房時需要什么證件,要走哪些手續呢?買房時我們也需要繳納稅費,那么繳納的稅費有哪些呢?現在買房一般都是貸款買房,而很多人都選擇使用公積金貸款,那么怎么使用公積金貸款買房呢?流程是什么?華律網小編整理了買房的相關知識,歡迎閱讀。

    1買房子要注意什么

    一、買房前,應該注意什么?

    1、交付的預購房款,開發商能否真正用于商品房的建設,而不被挪作他用;

    2、商品房能否如期建成;

    3、預售商品房的價格是否合理,房屋是否會增值保值;

    4、實際交付的房屋是否符合合同的約定等。

    二、買房挑房時,應注意事項有哪些?

    1、購買預售商品房,需現場查看開發企業有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件;

    2、所選購的住房是否已被抵押、查封;如由房地產中介公司代理銷售的,應了解該公司是否具有房地產中介資質等。以上這些情況均可登陸市國土房管局網站進行查詢。

    3、房屋質量方面,建議到現場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

    三、買房簽訂合認購書時需要注意的問題有哪些?

    一項合格的認購書的一般包括以下內容:

    1、雙方當事人的基本情況;

    2、房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);

    3、價款計算;

    4、簽署契約的時限規定。看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。

    四、支付房款時,應該注意的問題——不要直接交給開發商

    1、應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監控賬戶上,不要直接交給開發商。

    2、房款可以采取一次性付款或分期付款;具體如何分期,可以由雙方約定。

    五、收房驗房時要注意哪些事項?

    1、檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備,查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書

    2、實際交樓的標準是否與合同約定相符,比如說約定的裝修標準,是否依合同約定設計等,門、地板、窗的材料是否符合約定的標準,配套的室內設施是否齊全。

    3、工程質量,門、窗、天花、墻壁、地面的質量、有否滲漏等等。

    4、檢查水、電開關是否正常,水、電表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否暢通等等。

    六、買房最后收房時需要注意什么事項?

    收房后及時辦理房產證,避免房產糾紛。根據我國的法律,房子只有登記領取房產證之后才能保證房屋的權屬。也就是說,沒拿到房產證,開發商還有可能一房二賣,造成新的糾紛。因此,買房后應該及時辦理房產證,消除房產糾紛隱患。

    根據規定,委托開發經營企業申請辦理登記的,開發經營企業應當自房屋交付使用三十日內申請辦理房地產權屬登記。提交辦證所需的必備材料,包括房地產買賣申請審核表、房地產權證明書、購房人身份證明,買賣合同、購房發票,各單位面積分戶冊,測繪圖等,辦理《權屬證明書》過程最長60個工作日。


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    2買房子的流程是什么

    買房子的流程是什么

    1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

    2、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不超過總價款的20%),雙方簽訂房屋買賣合同,并通過協商對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的存量房買賣合同。

    3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

    4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

    5、繳納稅費:稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房危改回遷房經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

    6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

    7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更后三個工作日內,銀行將貸款一次性發放。

    8、賣方交付房屋并結清所有物業費后,雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。


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    3買房子需要什么手續

    委托買房子需要什么手續

    一、辦買房委托書要哪些證件

    個人辦理買房委托是要進行委托書公證的,那么辦理委托公證,應提交以下的證件和材料:

    1、公民個人辦委托書公證的,應提交委托人的身份證明(居民身份證戶口本),法人委托的,應提交法人資格證明及法定代表人的身份證明;辦理委托合同公證的,在提供委托人的身份、資格證明的同時,還應提供受托人的身份、資格證明;

    2、與委托事項相關的證明材料(如委托他人辦理賣房事宜,委托人應提交該房屋的所有權證明);

    3、轉委托人申辦轉委托公證時,應提交有轉委托權的證明;

    4、委托書草本或委托合同草本。

    二、買房委托書如何辦理

    1、房產委托行為,是房產所有權人 (委托人)將辦理與房產有關的事務,或者實施與房產有關的法律行為 (買賣、出租、抵押等)的權利授與受托人的意思表示。房產委托行為又稱房產授權委托行為。

    2、委托人辦理房產委托公證,必須親自攜帶房產委托書到公證機關提出申請,填寫房產委托公證申請表,并向公證機關提供下列材料:委托人為個人的,提供個人身份證件;委托人為法人組織的,提供法人資格證明、法定代表人證明書和法定代表人個人身份證件;

    3、委托人還應提供受托人的身份證件 (原件或復印件)或法人資格證明(原件或復印件),公證處需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的產權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;

    4、房屋買賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋產權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他內容;合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等。


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    4買房子要注意什么證件

    購買商品房查看哪些證件比較好?

    1、查看開發商品的《營業執照

    營業執照是國家政府部門批準一個單位依法經營的證明。查看營業執照的目的有二:看這個單位是否存在,看該單位的營業范圍。同時,還應注意營企業執照是否經過年檢,若未經年檢則為無效。當一個企業的營業執照為臨時營業執照的時候,該企業注冊資金還未全部到位,這時的企業還未正式成立。若是開發商委托銷售代理機構銷售該住宅,需要查看《代理銷售委托書》及該機構的《營業執照》。

    2、查看開發商的《建設用地規劃許可證》

    依據法律規定,城市土地的利用必須符合城市規劃,開發商所使用的土地在用途、位置和界限上應與建設用地規劃許可證相互一致。

    3、查看開發商的《建設工程規劃許可證》

    開發商應該按照約定的時間來交付房屋,這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交房,買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護自己的合法權益。

    4、查看《國有土地使用證》

    依據我國法律,只有經過出讓的土地才能從事房地產開發。開發商在向政府繳納一定地價款后,才能獲得國有土地使用證,沒有此證的企業開發的房子不能買賣。

    5、查看《建設工程施工許可證》

    購買期房應查看開工證,以確定開工手續是否齊全,是否納入年度施工計劃。買現房檢查工程質量檢驗單看房子質量是否合格。

    6、查看《商品房預售許可證》


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    5買房簽合同的注意事項

    買房簽合同的注意事項

    1、產權證要齊全。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛,可以在售樓現場看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個備注頁,如果開發商向銀行進行了開發貸款,在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照,經營范圍里是不是有房地產開發商的土地經營許可。

    2、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責任。按規定入住70%以上才能開通燃氣,之前開發商要免費提供液化氣灌。

    3、延期交房:開發商《補充協議》規定,“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

    4、購買合同的第一條,項目建設依據,在審核這一條條款內容時,需要注意在合同中填寫相關的內容,與開發商提供的相關證件是否一致,比如說編號和經營范圍。第二條,是商品房的銷售依據,需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號碼,批準的機構,以及銷售的方式,與開發商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。

    5、公攤面積:不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫,作為人防的地下室,以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區的物業管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明,在主合同的第三條里,只是說分攤了多少,分攤的面積的數額,但是在合同的附件二,應該有一個房屋面積分攤的說明表,分攤了哪一部分,是經過哪一個地方批準的。

    6、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經規定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個誤差比例,也就是說正負3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發商應退還房款以及利息,你也可以接受。

    7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發商協商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發商的帳上,按照合同,你要支付相應數量的違約金,所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前,建議你向開發商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款,避免出現其他的麻煩。

    8、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發商約定你超過30天未付清房款可以解約的,對預期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應該對應,應該是平等的。

    9、有關規劃設計變更條款,這一方面,因為我們購買的是期房,在商品房施工的過程中,有可能某些方面,開發商認為需要做規劃的變更,設計的變更,應該在收到有關部門批準變更10個工作日,書面通知購房人,購房人有權選擇退房。

    10、房屋的交接:開發商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測,在交樓的時候,應該提供實測面積的數據,以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書,如果開發商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產生的一切責任,由開發商承擔。

    11、開發商關于基礎設施和配套設施的承諾,一般來說,標準合同中有五項,首先是通水通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通,一般來說,開發商會跟你說等到入住之后,比如說入住率是多少,但是目前北京市并沒有明確的規定,說入住率達到多少才可以開通天然氣,實際上跟開發商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的,應該跟開發商進行約定,以免影響您的正常生活。對于您購買園區項目內,在樓書中開發商承諾過的,比如說象會所、園區的綠化,以及地上地下的停車位,建議在這一條中,要求開發商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規定日期內未達到開發商承諾的使用條件,雙方約定的處理方式,應該按照對您比較有利的,在這一條上簽上,未達到使用條件,應該視為開發商逾期交房,應該承擔逾期交房的相關責任。

    12、關于產權登記的相關規定,約定了辦理產權證的時限,以及違約的條款,購房人可以根據實際的情況,可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規定,在60 天內,開發商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發商的責任,沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案,使購買人不能及時辦理產權證的,可以約定一個處理方式,可以退房,對于違約金,一般是合同金額的1%-5%之間,也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房,如果選擇退房,作起來有一定困難,比如說你已經入住了,因為辦理產權,是在入住之后的二三個月進行,如果這時你因為產權證的原因要退房,可能會不太利,建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后,那么辦理產權只是開發商工作的一個程序問題,以及和相關部門的協調問題,并不是說沒有辦理產權證,是因為這個項目的本身合法性有問題,在這個情況下建議你選擇不退房,讓開發商按照一定的比例來支付違約金。

    13、其它:比如說這個合同有多少頁、有多少份等,商品房買賣標準合同應該有四份,其中二份是正本,二份是副本。現在房管局在做備案的時候,房管局會備一份,購房人應該有一個合同的正本,如果是申請銀行按揭的話,合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條,是做預售登記備案的一個條款,一般情況下在合同簽訂30日之內,開發商應該向房產所在區的房產管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖,在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向;第二要標注面積,或者是面積的標尺。


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    6買房子要交哪些稅

    買房子要交哪些稅

    1、印花稅

    對房屋買賣雙方要繳納印花稅,印花稅要貼在房屋買賣契約正本上,按照房屋買賣成交價的0.3‰交納。轉讓土地使用權、銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅義務人,應納稅額為轉讓土地使用權、銷售不動產及其他附著物營業額的5%。

    2、城市維護建設稅

    它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅稅額為計稅依據,分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的,稅率為營業稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城、鎮的,稅率為5%納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的,稅率為1%教育費附加這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費,依營業稅額為計費依據,稅率為3%。

    3、房產稅

    房產稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產征收的一種稅收。房產稅實行的是比例稅率

    ①以房產余值為計稅依據的,稅率為1.2%。

    ②以租金收入為計稅依據的,稅率為12%.

    計算公式:

    ①房產稅應納稅額=房產評估值×70%×1.2%或:房產原值×70%×1.2%

    ②房產稅應納稅額=租金收入×12%

    辦理了房屋買賣過戶手續后,由買賣雙方向房地產管理部門交納手續費,征收的標準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%,由買賣雙方各繳納一半。

    4、房屋所有權登記費

    對住房收取的,從現行按房屋價值量定率計收、按房屋建筑面積定率或定額計收、按套定額計收等,統一規范為按套收取,每套收費標準為80元。住房以外其他房屋所有權登記費,統一規范為按宗定額收取,具體收費標準由省、自治區、直轄市價格、財政部門核定。

    5、證書工本費

    每件收費4元;共有權執照及他項權利執照,每件收費2元。印花稅,每件5元。房屋共用設施設備維修基金維修基金商品住房在銷售時,購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有,不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

    6、土地出讓金

    指各級政府土地出讓主管部門將國有土地使用權出讓給單位或個人,按規定向單位或個人收取的土地轉讓價款。土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時,向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

    7、土地增值稅

    轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,都要繳納土地增值稅,土地增值稅實行四級超額累進稅率。應納稅額=增值額×適用稅率增值額=轉讓收入-扣除項目金額轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

    8、土地收益金

    土地收益金按房地產交易建筑面積計收。在房地產買賣中,從超過房產評估價格以外的收益中收取,超過房產評估價格一倍以內的按不超過20%收取;二倍以內的按不超過30%收取;三倍以內的按不超過40%收取;三倍以上的按50%以上收取。對出租的房屋,參照上述比例從超過限額標準租金以外的收益中收取、具體收取標準由省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門確定。

    9、土地稅

    征用土地管理費的收取分(一)全包征地方式(二)實行半包方式(三)實行單包方式征地(四)只辦理征地手續不負責征地工作。

    10、土地證書

    工本費普通證書,個人每證5元,單位每證10元;國家特制證書,單位和個人均為每證20元;對三資”企業頒發土地證書的工本費收費標準為每證20元。土地權屬調查費、地籍測繪費城鎮居住房用地面積在100平方米以下每宗地收13元,每超過50平方米以內加收5元,最高不超過30元。農村居民生活用地面積在200平方米以下每宗地收5元,200平方米以上每宗地收10元。


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    7公積金貸款買房子的流程

    公積金貸款買房流程:

    1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協議。

    2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請,受托行業可根據需要,代為收集借款人申請資料,統一交住房資金管理中心審核、審批。

    (1)借款人身份證件(指居民身份證戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明;

    (2)借款人家庭財產和收入證明;

    (3)合法的購(建、修)住房合同意向書、協議或其他批準文件;

    (4)抵押物或資物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或資押的證明;有權部門出具的抵押物估價證明;保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明;

    (5)有所購(建、修)住房全部價款20%以上的自有資金,并保證用于支付所購(建、修)住房的首付款;

    (6)自建住房的,應出具計劃、建設、規劃、土地等有關部門的批準文件;

    (7)對自有住房進行翻建、大修的、應出具自有住房產權證明;

    (8)有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;

    (9)住房資金管理中心規定的其他條件。

    3、住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后,與受托行簽訂委托貸款合同。

    4、受托行按照委托貸款合同約定,與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后,辦理借款手續。

    5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。


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    8買房子首付一般多少

    房子首付新規定

    首套新房首付算法有規定

    根據國家規定,以家庭為單位,只要是首套房子,首付不能低于總房價的30%,例如要購買一套價值100萬元的房子,那么你的首付款至少是100萬*30%=30萬元。

    買房首付是怎么算的,依據貸款額度算首付

    雖然有規定,只要拿總房價的30%就可以,可是還有一個貸款的問題。例如上述的總房價100萬的房子,如果采用公積金貸款,夫妻雙方的最高可以貸款45萬元,那么剩余的房款都要首付,也就是100萬元-45萬元=55萬元,即首付55萬元。

    如果采用商業貸款,還需要考察你的家庭收入情況和還貸能力,看能貸款多少錢,那總房價減去貸款的額度,剩余的也都是要首付的。

    購買二套房首付多

    以上說的還都是首套房的算法,當購買二套房時(以家庭為單位),貸款首付比例不得低于50%,例如總房價100萬元的房子,首付至少是100萬元*50%=50萬元。

    購買二手房首付靠協商

    購買新房的時候是按照比例、貸款額度計算首付,如果購買二手房時,就需要跟房主協商首付,只要不低于購房的首付比例規定(≥30%)。

    開發商的首付優惠

    有房地產開發商,為了吸引客戶購房,還推出有首付優惠,例如國家規定的至少30%的比例不能動,開發商會為你墊付一部分錢,讓你先定下房源。例如總價為100萬元的房子,首付至少需要30萬元,有的房地產開發商優惠先付20%,剩余的10%他們先墊付,讓購房者在一年內湊齊補交,這也是一種策略,延緩購房者的首付壓力。

    首套房首付計算方式:

    首付款=總房款-客戶貸款額

    貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度最高可達80%)

    總的來說,按照現有的首套房執行標準就是:新房商業貸款首付比例是三成,公積金貸款首付比例為首套房90㎡(含)以下的公積金貸款首付比例不得低于20%,90㎡以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。


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    9買房子貸款利率多少

    買房貸款利率多少

    一、短期貸款(年利率%)

    六個月以內(含)5.60%

    六個月至一年(含)6.06%

    二、中長期貸款(年利率%)

    一至三年(含)6.10%

    三至五年(含)6.45%

    五年以上6.60%

    三、貼現以再貼現利率為下限加點確定

    貸款程序

    購房貸款中人們最關心的是條件及程序,首先辦理購房貸款需要提供的資料:

    1、申請人和配偶的身份證戶口原件及復印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明)。

    2、購房協議書正本。

    3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。

    4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等,包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

    5、開發商的收款帳號1份。

    所需條件

    1.年齡在18-60歲的自然人(港澳臺及外籍亦可)

    2.具有穩定職業、穩定收入,按期償付貸款本息的能力。

    3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲.

    4.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件。

    5.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%),并保證用于支付所購住房的首付款。

    6.有貸款行認可的資產進行抵押或質押,或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人

    借款人應提供的材料

    1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本

    2.結婚證/離婚證法院判決書/單身證明2份

    3.收入證明(銀行指定格式)

    4.所在單位的營業執照副本復印件(加蓋公章)

    5.資信證明:包括學歷證,其他房產,銀行流水,大額存單等

    6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。


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    10優秀律師解答

    2001年城市人A從農村買了房屋并辦理了產權過戶手續,今年聽說房子拆遷賣房人要求退還房子他的要求法院支持嗎?
    城里人可不可以買農村房? 作者:白延伍 來源:找法網 日期:2013年01月19日    樓市周刊編輯室: 2001年2月份,我花四萬元從本市一農村村民楊某處購買一處農宅(含院落),在購買房屋后我又自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修,現已經無法區別原購買時的樣子了,但目前該村面臨拆遷,楊某將我起訴到法院,主張我購買的是“小產權房”,該買賣合同無效并要求我返還所購買的農宅。請問,什么是“小產權房”?我們之間簽訂的買賣合同是否有效?現在房子已經升值了,難道我返還他房子后我什么都得不到嗎?(市民靳先生) 針對這一問題,河北XX律師白延伍做出答復(僅為律師個人觀點) 律師答疑: 我們通常所說的“小產權房”并不是法律上的概念,而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產權房”是指一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的房屋。一般包括建設在宅基地上的農宅,符合規劃并取得批建手續的小康樓(不包括違法違章建筑物,該類應由政府相關部門依法強制拆除)等等。該類房屋是由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。目前,國土資源部舉行的新聞發布會上有關負責人曾多次公開表示并重申,小產權房不予確權登記,不受法律保護。 律師觀點: 根據《土地管理法》的規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。市民靳先生與楊某所簽訂的《農宅買賣合同》的買賣標的物不僅是房屋,還包含相應的宅基地使用權。市民靳先生系城鎮居民,并非是該村村民,是不能買賣農村集體經濟組織成員住房的,即使購買了農宅也是不能合法取得該村土地使用權。根據我國《物權法》、《土地管理法》及目前國家的政策,人民法院不支持城鎮居民購買農村房產,市民靳先生與楊某之間簽訂的《農宅買賣合同》因違反法律的強制性規定及違反國家政策是無效的。根據《合同法》的規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還。故,楊某主張合同無效要求返還房屋的訴訟請求,理由正當,應該得到法院的支持。 對于因合同無效后所給買受人造成的利益損失及出賣人利益如何平衡這個問題目前人民法院在審理此類案件通常做法如下: 人民法院依據民法的公平和誠實信用原則及相關司法解釋文件精神,在認定合同無效時,考慮雙方的過錯,在雙方返還時,綜合權衡買賣雙方的利益。首先,要全面考慮到合同無效對雙方利益的影響。尤其是出賣人因土地升值或拆遷補償所獲得的利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成的損失;其次,對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況,應對其添附價值進行補償;再者,法院在判決返還、騰退房屋的同時,應注意安置房屋買受人,為其留出合理的騰退時間,避免單純騰退房屋給當事人帶來消極影響。 本案中,在雙方簽訂的合同被人民法院確認無效后,市民靳先生應當將該房屋及院落返還給楊某。但市民靳先生在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修,考慮到市民靳先生對于房屋及院落的添附系附和于出賣人所有的原物上,無法識別與分離,即便能夠分離,分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。故一般法院會判決市民靳先生將原物及添附一并返還及給付楊某,由楊某將原房及添附部分的價值折價補償市民靳先生。但是,考慮到楊某在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍,出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故楊某應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償,應當全面考慮楊某因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。對于此損失市民靳先生可要求楊某進行賠償。 律師提示:   很多人因“小產權房”的主要原因是該類房屋的價格遠遠低于商品房價格故而選擇購買,有的市民是沒有意識到存在法律風險或受到開發商虛假宣傳的誤當商品房購買,而有的則在購買時明白 “小產權房”存在一定的法律風險,但認為僅僅是自己居住,將來也不出售是沒有問題的。但無論是哪種情況,只要是購買“小產權房”,就會存在很多的法律風險。對“小產權房”的態度,國家相關部門對此曾多次出臺相關規定進行遏制,如在2011年11月發布的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》,明確指出小產權房不得登記發證。2012年2月21日在國土部召開的《2011年房地產用地管理調控和集體土地建公租房情況》新聞發布會上國土資源部執法監察局巡視員王宗亞就明確表示:“小產權房將不予確權登記,不受法律保護。國土資源部將會在全國開展小產權房清理工作。”這說明,從2012年起國家將收緊“小產權房”的政策,“小產權”想轉化成“大產權”已無可能。作為律師提醒市民,一定要認識到購買“小產權房”暗藏著巨大的經濟風險,對于想購買“小產權房”的市民一定要慎之又慎。
    買房子要注意什么問題
    購房注意事項 第一類:虛假廣告 設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜,很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也耍花招,一些開發商利用樣板房欺騙消費者,樣板房質量、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。 應對:購房者要仔細閱讀購房合同中的內容,必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中,這樣才有保證。 第二類:配套設施 開發商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺,但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時,會發現許多的承諾并不到位。 應對:購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性,不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車,能長期免費嗎?二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施,一旦開發商提供的配套設施不配套,麻煩就多了。 第三類:內部認購 內部認購是房地產開發商不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低,從而吸引了許多買房者。但一些內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其不受法律保護,購房者的權益也無法受到保障。 應對:最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業主或投資者,應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。 第四類:物業管理 開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務,損害業主的正當權益。或在一段時間后偷偷更換物業管理公司,以次充好。 應對:購房者在簽訂房屋買賣合同時,對指定的物業管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見,因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。 第五類:逃避債務 借破產逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負責任的企業常常將資產轉移到另一項目中,或隱匿財產,抽逃資金,做假賬造成破產的假象,搞假破產。 應對:業主可盡量選擇信譽好的開發商,要分清股東與公司的關系,同時,明察暗訪項目公司的實際財產。 六類:亂收費 物業管理公司亂收費,通常表現在下列幾方面: 1.超出核準的價格收取管理費。 2.擅自提高收費標準,賺取收費差價。 3.擅自增加項目建設,而將費用分攤給業主。 應對:業主應積極參與,選出為全體業主服務的業主委員會。這樣業主委員會可以挑選信譽好的物業管理公司,或解除與信譽不好的物業管理公司之間的合同,并有權監督物業管理公司的行為。 第七類:購房合同 購房者與地產銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款,但如果雙方沒有補充條款,就應該注意合同的空白處別讓開發商做了手腳。 應對:購房者簽訂購房合同時,一定要耐心看完全文,遇到空白處應填上自己應有權益的內容。如無需填寫時,也應畫上橫線。 第八類:房產證拖著不辦 有些業主買房時開發商承諾在三個月之內辦理房產證,但有時好幾年房產證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發商,對方都有一套托詞,用的最多的一句話就是“正在辦理”。 應對:購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全,消費者購買后則可能拿不到房產證,商品房質量也得不到保障。

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